หากตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถนับได้ทุกอย่างก็ผันผวน มีบางครั้งที่ผู้ซื้อเลือกบ้านได้ และผู้ขายต้องชำระราคาขายที่น้อยกว่าที่พวกเขาหวังไว้
จากนั้นก็มีบางครั้งที่เป็นตลาดของผู้ขาย และผู้ซื้อที่ต้องจ่ายเงินจำนวนมาก หรือแม้แต่ราคาที่ขอเพื่อเข้าบ้าน ในตลาดผู้ขายที่ร้อนแรงจริงๆ ผู้ซื้อสามารถจบลงในสงครามประมูลได้ โดยพื้นฐานแล้วคือการแข่งขันซื้อบ้านที่ข้อเสนอสูงสุดชนะ
ทำไม Bidding Wars จึงเกิดขึ้น?
นั่นคือสิ่งที่ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอยู่ในขณะนี้ สินค้าคงคลังต่ำ ความต้องการจากผู้ซื้อสูง และราคาขายยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายงานยอดขายรายเดือนล่าสุดของ National Association of Realtors (NAR) ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 ระบุว่ายอดขายบ้านที่มีอยู่ลดลง 2.7% ในเดือนเมษายน ซึ่งเป็นเดือนที่สามติดต่อกันที่ลดลง แต่ยอดขายช่วงมกราคมถึงเมษายนยังคงเพิ่มขึ้น 20 เปอร์เซ็นต์ และราคาขายบ้านปัจจุบันเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 19.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี นั่นเป็นสถิติที่สูงเป็นประวัติการณ์ทั้งคู่
สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยทั้งหมด (จำนวนบ้านสำหรับขาย) ในสหรัฐอเมริกา ณ สิ้นเดือนเมษายนเพิ่มขึ้น 10.5% จากเดือนมีนาคม แต่ยังคงลดลง 20.5% จากปีที่แล้ว สิ่งเหล่านี้เป็นระดับต่ำสุดเกือบเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่ NAR เริ่มติดตามอุปทานบ้านในปี 2525
Michael Schiff ผู้เชี่ยวชาญของผู้ซื้อกับทีม Schiff Real Estate กับ Ansley Real Estate ในแอตแลนตา ทราบตัวเลขเหล่านี้เป็นอย่างดี ในช่วงตลาดที่สมดุล ควรมีสินค้าคงคลังประมาณหกเดือนในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ไมเคิลกล่าวว่าในแอตแลนต้ามีอุปทานประมาณหนึ่งเดือน
ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขที่นำไปสู่สงครามการประมูล — รายการที่ได้รับข้อเสนอหลายรายการ และรายการหนึ่งที่ตัวแทนรายการกำหนดเส้นตายในการรับข้อเสนอสูงสุดและดีที่สุด แต่คุณจะชนะได้อย่างไร “มีกลยุทธ์อยู่เบื้องหลังทุกรายละเอียด” ผู้เชี่ยวชาญด้านรายการ Leigh Schiff กล่าว เธอและไมเคิลเป็นทีมสามีและภรรยาที่ทีม Schiff Real Estate กับ Ansley Real Estate
พูดถึงเงิน
รายชื่อทั้งหมดไม่เหมือนกัน สงครามการประมูลก็ไม่ใช่ทั้งหมดเหมือนกัน บางครั้งอาจเป็นแค่การคุกคามจากข้อเสนออื่น แต่บางครั้งรายชื่ออาจได้รับข้อเสนอสามห้าหรือ 20 รายการ Leigh กล่าว รายการราคาที่ต่ำกว่ามักจะมีข้อเสนอมากกว่า แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้เธอขายบ้านที่ 1.3 ล้านดอลลาร์ซึ่งมีข้อเสนอเจ็ดรายการและมีราคาสูงกว่าราคาขอ 10 เปอร์เซ็นต์
ก่อนที่คุณจะยื่นข้อเสนอหรือเริ่มออกล่าหาบ้าน ให้หาเงินมารวมกันเสียก่อน การคัดเลือกเบื้องต้นสำหรับการจำนองไม่เพียงพอโดยเฉพาะในตลาดของผู้ขาย คุณสมบัติเบื้องต้นหมายความว่าคุณได้พูดคุยกับผู้ให้กู้และให้ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้ของคุณ
“มันไม่มีค่าอะไร” ลีห์กล่าว แต่คุณต้องการได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนอง ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้ของคุณได้ดึงและตรวจสอบเครดิตของคุณ ดำเนินการด้านการเงินของคุณผ่านระบบการรับประกันภัย และได้อนุมัติให้คุณกู้ยืมเงิน อยู่ระหว่างสัญญาและการประเมิน ในกรณีของชิฟฟ์ พวกเขาก้าวไปอีกขั้นหนึ่งและขอเครดิต รายได้ ทรัพย์สิน และการคืนภาษีจากสองปีก่อนหน้าเพื่อรวมอยู่ในกระบวนการ
ผู้ให้กู้บางรายถึงแม้จะไม่ใช่ทั้งหมด แต่ผู้ให้กู้ยินดีที่จะรับประกันผู้ซื้อบ้านในช่วงราคาของพวกเขา Michael กล่าว ซึ่งหมายความว่าคุณไม่จำเป็นต้องกังวลเกี่ยวกับการรวมเงินฉุกเฉินไว้ในข้อเสนอของคุณ (หมายความว่าข้อเสนอของคุณขึ้นอยู่กับการได้รับเงินกู้) นี่เป็นจุดที่คุณชอบเพราะการละเว้นภาระผูกพันทำให้คุณเป็นผู้ซื้อที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้น (เพิ่มเติมในครั้งต่อไป)
แน่นอน “เงินสดคือราชา” ลีห์กล่าว “โดยเฉพาะตอนนี้ที่เราเริ่มเห็นปัญหาบางอย่างเกี่ยวกับการประเมินคุณสมบัติ” เมื่อราคาขายเกินมูลค่าตลาด ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ธรรมดาในสงครามการประมูล ผู้ให้กู้อาจไม่สามารถให้คุณยืมเงินมากพอที่จะอยู่ในเปอร์เซ็นต์เงินกู้ต่อมูลค่าที่ยอมรับได้ หากคุณเลือกจ่ายตามมูลค่าที่สูงกว่าราคาตลาด คุณจะต้องมีเงินทุนเพิ่มเติมเพื่อให้ครอบคลุมส่วนต่าง แต่ถ้าคุณสามารถจ่ายเงินสดได้ คุณคือผู้ซื้อที่ดีที่สุดในสายตาของผู้ขาย
การวางเงินจำนวนมากโดยสุจริตเป็นสิ่งสำคัญเท่าเทียมกัน ซึ่งเป็น “เงินฝากโดยสุจริต” ที่บอกผู้ขายว่าคุณจริงจังกับการซื้อ ในสถานการณ์ทั่วไป จำนวนเงินนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 1 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ หากคุณเปลี่ยนใจ คุณจะเสียเงินและผู้ขายเก็บไว้ แต่ถ้าข้อตกลงล้มเหลวด้วยเหตุผลอื่น เช่น ข้อมูลที่เปิดเผยระหว่างการประเมิน คุณจะได้รับเงินคืน
ระหว่างสงครามการประมูล การเสนอเงินในเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าจะทำให้ข้อเสนอแข็งแกร่งขึ้น เนื่องจากคุณมีโอกาสน้อยที่จะเดินออกจากการซื้อ — และเงินของคุณ
ลืมสถานการณ์ฉุกเฉิน
ในสงครามการประมูล การชนะไม่ใช่แค่การได้รับข้อเสนอสูงสุดเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับเงื่อนไขของข้อเสนอด้วย Leigh กล่าว เพื่อแสดงให้ผู้ขายเห็นว่าคุณต้องการบ้านและเต็มใจและสามารถซื้อได้แทบทุกอย่างยกเว้น
ข้อฉุกเฉินกำหนด “เงื่อนไขหรือการดำเนินการที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อให้สัญญาอสังหาริมทรัพย์มีผลผูกพัน” ตาม Investopedia มีสามประเภทหลัก: การเงิน การประเมินและการตรวจสอบ นอกจากนี้ยังอาจมีภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับเวลา เช่น ผู้ขายจำเป็นต้องย้ายออกเร็วเพียงใด หรือการขายขึ้นอยู่กับการขายบ้านปัจจุบันของคุณ ยิ่งมีภาระผูกพันน้อยลง โอกาสที่ข้อตกลงจะล้มเหลวก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้น
ภาระผูกพันด้านการเงินเกี่ยวข้องกับความสามารถในการรักษาความปลอดภัยในการจำนองของคุณ พวกเขาอนุญาตให้ผู้ซื้อถอยออกไป – โดยไม่มีการลงโทษ – หากพวกเขาไม่สามารถจำนองได้ การไม่รวมกรณีฉุกเฉินทางการเงินเป็นเรื่องที่น่าสนใจสำหรับผู้ขาย เนื่องจากผู้ซื้อระบุว่าจะไม่ยกเลิกเนื่องจากปัญหาด้านการเงิน
กรณีฉุกเฉินในการประเมินราคาระบุว่าบ้านต้องได้รับการประเมินราคาอย่างน้อยเท่ากับราคาที่คุณตกลงจะจ่าย อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการประมูลสงคราม มีโอกาสที่ดีที่การประเมินจะต่ำกว่าที่เสนอ ทำให้ฉลาดที่จะสละสิทธิ์ในการประเมินโดยบังเอิญ
ในกรณีฉุกเฉินในการตรวจสอบบ้าน ผู้ซื้อมีตัวเลือกในการกำหนดให้ผู้ขายทำการซ่อมแซมหรือลดราคาขายตามปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการตรวจสอบ หากไม่มีการตกลงหรือดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาหนึ่ง คุณสามารถถอนออกและเรียกเงินคืนได้
ทางออกที่ดีที่สุดเมื่อพูดถึงเรื่องฉุกเฉินในสงครามการประมูล? “ไม่มีเหตุฉุกเฉิน” ไมเคิลกล่าว
รวมมาตราการยกระดับ
การประมูลบ้านไม่เหมือนกับการประมูลที่คุณมีโอกาสที่จะเอาชนะข้อเสนอสุดท้าย คุณอาจไม่ทราบว่าผู้ซื้อที่สนใจรายอื่นเสนออะไร อย่างไรก็ตาม คุณสามารถเริ่มกระบวนการโดยรู้ราคาเสนอสูงสุดของคุณได้เช่นเดียวกัน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถอธิบายได้ชัดเจนว่าคุณยินดีรับกลยุทธ์ที่สูงเพียงใดและต้องการใช้กลยุทธ์ในการยกระดับอย่างไร
นี่เป็นเงื่อนไขในสัญญาที่ระบุว่าคุณยินดีจ่ายเป็นจำนวนหนึ่งมากกว่าข้อเสนอโดยสุจริตสูงสุด Leigh อธิบาย จะมีผลก็ต่อเมื่อตัวแทนของผู้ขายแสดงให้เห็นว่ามีข้อเสนอบนโต๊ะที่เริ่มต้นส่วนคำสั่งการเลื่อนระดับ ที่น่าสนใจ ในระหว่างสงครามการเสนอราคา อาจมีส่วนคำสั่งการเลื่อนระดับหลายส่วน โดยแต่ละส่วนเริ่มต้นในลำดับถัดไป ดังนั้นส่วนคำสั่งการยกระดับควรมีส่วนสูงสุดด้วย — ราคาสูงสุดที่คุณยินดีจ่าย
เสนอราคาสำรอง
หากคุณและตัวแทนของคุณใช้กลยุทธ์เหล่านี้ทั้งหมด และสุดท้ายยังไม่ชนะสงครามการประมูล คุณอาจตัดสินใจเสนอราคาสำรอง แม้กระทั่งในวันที่มีการยกเว้นกรณีฉุกเฉิน เงินสดบนโต๊ะและเงินที่เอาจริงเอาจังอย่างบ้าคลั่ง สิ่งต่างๆ ก็เกิดขึ้น หากสัญญาที่ชนะในบ้านในฝันของคุณล้มเหลว การเสนอราคาที่สองจะกลายเป็นสัญญาหลัก วิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ขายเนื่องจากไม่ต้องเริ่มขั้นตอนการลงรายการใหม่อีกครั้ง
และหากราคาเสนอสำรองของคุณมีความน่าสนใจมากกว่าสัญญาที่มีอยู่ ผู้ขายจะไม่สามารถยกเลิกสัญญาที่มีอยู่ได้ แต่พวกเขาสามารถสร้างความไม่พอใจได้มากพอที่จะขับไล่ผู้ซื้อรายแรกออกไป ทั้งหมดยุติธรรมในสงครามความรักและการเสนอราคา
