ศูนย์ข้อมูลอังหาฯ เผยยอด ’คนต่างชาติ’ โอน ‘ห้องชุด’ Q2 ทะลักกว่า 1.2 หมื่นล้าน โต 26.9% คาดถ้าไฟเขียวต่างชาติซื้อ ‘บ้าน-ที่ดิน 1 ไร่’ ดันมูลค่าโอนแตะแสนล้าน หรือเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนทั้งประเทศ
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของ ‘คนต่างชาติ’ ไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มีมูลค่าการโอน 12,114 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 26.9% โดยเป็นพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ 109,486 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 27.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงเกิดโควิด-19
นอกจากนี้ ยังเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วยสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้นในมูลค่าและพื้นที่ สูงสุดในรอบ 6 ไตรมาส ทั้งนี้ เป็นการโอน ‘ห้องชุด’ มือสองถึง 37.1% เพิ่มมากขึ้นติดต่อกัน 6 ไตรมาส และยังเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส โดยอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นในหรือใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และอินเดีย
นายวิชัยกล่าวว่า จีนยังคงเป็นสัญชาติที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศจำนวนมากที่สุดถึง 2,072 หน่วย หรือ 25.3% รองลงมามีรัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และ เยอรมัน
ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดเป็นลำดับแรก คือ ชาวจีน จำนวน 10,493 ล้านบาท หรือ 26.4% รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย และกัมพูชา ส่วนราคาเฉลี่ยห้องชุดที่ชาวต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ คือ 5 ล้านบาท/หน่วย โดยสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ 3 ลำดับแรก คือ ไม่เกิน 3 ล้านบาทหรือ 46.4% , รองลงมาคือ 3.01 – 5 ล้านบาท หรือ 25.5% และ 5.01 – 7.5 ล้านบาทหรือ 12.9% แต่ในเชิงมูลค่าการโอนกลับมีสัดส่วนราคามากกว่า 10 ล้านบาทถึง 38.9%
สัญชาติที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยโอนสูงสุด คือ ไต้หวัน 7.1 ล้านบาทต่อหน่วย , รัสเซีย และเยอรมันเป็นกลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยโอนต่ำสุด 3.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งขนาดห้องชุดไม่เกิน 60 ตร.ม. เป็นประเภทที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด มีหน่วยรวมกันสูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส
ไต้หวันซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สูงสุด 155,085 บาทต่อตร.ม. รองลงมาจีน 129,353 บาทต่อตร.ม.
นายวิชัยกล่าวว่า จังหวัดที่มีหน่วยโอนให้ต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ใน 6 เดือนแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ 43.8% และชลบุรี 31.0% โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.7% ของทั่วประเทศแล้ว
ส่วนการที่ ครม.อนุมัติหลักการเปิดให้ต่างชาติซื้อ ‘บ้านพร้อมที่ดิน’ หรือซื้อ ‘ที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัย’ นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างหนึ่ง ซึ่งจะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย จะสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ
ทั้งนี้ ที่ผ่านมาประเทศไทยเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ ‘ห้องชุด’ ได้ โดยก่อนโควิดระบาดมีการโอนปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
“ถ้าเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ จะทำให้เกิดมูลค่าการโอนเพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่า 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท และอาจจะทำให้สัดส่วนมูลค่าการโอนคนต่างชาติเพิ่มเป็น 15% ของมูลค่าการโอนทั้งประเทศ”
นายวิชัยกล่าวว่า คาดว่าระยะแรกยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เพราะต้องใช้เวลาประชาสัมพันธ์ แต่การดำเนินการนโยบายควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในไทยในช่วงกี่ปี และเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้กระทบระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทย รวมถึงกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินและที่อยู่อาศัย เช่น ไม่น้อยกว่า 3 – 5 ปี ป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดิน เมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนด้วย
